失敗しない新築マンション購入術

住宅ローン審査に通りやすい人と通りにくい人の違い

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住宅ローン審査に通りやすい人と通りにくい人の違い

目ぼしい住宅ローン商品が見つかったらローン審査に臨むことになります。

どんな人が審査に通りやすいのか、逆にどんな人が審査に落ちやすいのか、審査に備えてポイントを押さえておきましょう。

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住宅ローン審査の流れ

まず、住宅ローン審査の流れを確認しておきましょう。

住宅ローン審査の流れ

上の図から分かるとおり、マンション購入の手続きと住宅ローンの手続きは同時進行で行われます。

自分で住宅ローン商品を探してくる場合

ローン事前審査~契約までの手続きを自分でやる場合、マンション購入手続きと所々でタイミングを合わせる必要があります。

マンション販売業者が用意している提携ローンを利用する場合

マンション購入手続きの流れの中で営業マンが窓口となってローンの手続きをしてくれます。

提携ローンとは

新築マンションを建てる場合、マンション販売業者は金融機関とタイアップして住宅ローン商品を用意しています。

このタイアップ商品はマンション購入者用に優遇金利が設定されていて、その金融機関の通常のローン商品よりも少しお得になっています。

このタイアップ商品のことを提携ローンと言いますが、提携ローンにはいくつかメリットがあります。

1つはキャンペーン商品なので金利が優遇されていること、もう1つはローン審査が短くて済むことです。(物件審査が既に終わっているので本人審査だけ)

また、営業マンが手続きの窓口となりますので、不明なことがあれば相談しながら進めていけるという安心感もあります。

モデルルームをひととおり見学しおわった後、営業マンはあなたに提携ローン商品を勧めてくると思います。

もちろん自分でローン商品を探す場合は提携ローンを断っても全然OKです。その場合は、期限までにマンション購入代金を払えるように自分で手続きを進めることになります。

営業マンが勧めてくる提携ローン商品は選択肢の1つだと考えておいてください。

事前審査とは

マンション購入手続きの最終段階になってローン審査に通らなかった、というのでは売手も買手も時間を無駄にしてしまいます。

このため住宅ローンには、お金を貸せるかどうかを金融機関があらかじめチェックしておく事前審査というものが設けられています。

あなたがモデルルームへ通いだした頃、営業マンが「そろそろローン審査を受けておきませんか?」と勧めてくるのはこの事前審査のことです。

事前審査はマンション購入前に行われることにご注意ください。事前審査では大きく分けて2つのことがチェックされます。

  • 貸したお金を確実に返してくれる人物かどうか(本人審査)
  • 担保にするマンションに価値があるか(物件審査)

提携ローンの場合は、マンション販売業者が建物の審査を先に通しているため物件審査が省略されるわけです。

事前審査の内容

金融機関が行う事前審査の内容は原則非公開なのですが、1つ参考になる資料があります。

国土交通省「平成26年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」

国土交通省発表資料

この資料から各金融機関が重要視している審査項目は次のようなものだと分かります。

返済負担率

年収に占めるローン返済額の割合がチェックされます。どの金融機関も25%くらいを目安にしているようです。

年齢

借入期間と返済完了時の年齢がチェックされます。定年退職後に返済が長く続きそうな人は断わられることがあるようです。

頭金の有無

頭金が全く用意できない人は計画性がない人物と見られて断わられることがあるようです。

収入の安定度(勤続年数、雇用形態、業種)

現在の勤め先に1年以上在籍しているかどうかをチェックされます。転職したての人は断わられることがあるようです。

また正社員かどうかもチェックされます。契約社員や派遣社員の人は収入が安定しないと見られて不利なようです。

公務員や一部上場企業にお勤めの人は収入が安定しているとして有利に見られます。逆に自営業の人は収入が安定しないと見られて不利なようです。

クレジットカードの利用履歴、公共料金の支払い履歴

クレジットカードの返済遅延、税金の滞納をチェックされます。クレジットカードの利用履歴は5年間保存されていますので、該当する人は断わられることがあるようです。携帯電話料金の支払い遅延などもチェックされますので注意が必要です。

※これらはあくまでも統計上の話です。実際、ある金融機関で融資が断られても、別の金融機関でOKが出るということもあります。

本審査とは

事前審査を無事通過しマンションの売買契約が終わったら次はローン本審査を受けます。

事前審査は金融機関が審査を行いますが、本審査は信用保証会社が行います。信用保証会社というのはあなたの保証人の代わりになってくれる会社のことでしたね。

本審査は事前審査の項目に加え、担保評価と健康状態という2つのチェックが加わります。

担保評価というのは信用保証会社が独自に行う物件審査のこと、また、健康状態というのは団体信用生命保険(団信)に入れるかどうかをチェックします。

健康上の理由で団体信用生命保険に入れない人は、本審査を通ることはまず無理でしょう。この場合はフラット35などの団信加入義務がないローン商品を検討することになります。

審査を受ける前の注意点

一般的に事前審査は1週間ほど、本審査は2週間ほどかかるといわれます。

自分で住宅ローンを組む場合はマンション購入手続きと同時進行でローン手続きを進める必要がありますので、スケジュール管理には十分気をつけましょう。

また、各ローン審査では本人確認書類や収入証明書類などが必要になります。直前になって慌てないために、審査前にどんな書類が必要になるかを調べ、余裕をもってそれらを揃えておきましょう。

審査に落ちたときの対処方法

クレジットカードの返済遅延や税金滞納で審査に落ちてしまった人は、その履歴が消えるまで待つことになります。

クレジットカードの利用履歴は5年間保存されていますので、ちょうど5年前に返済事故を起こした人は少し待てば履歴が消えます。

返済履歴が気になる人は自分で信用情報を調べることもできます。少しお金がかかりますが、不安な人は以下の機関を使って下調べしておくのもアリかと思います。

信用調査機関 開示手続き 料金
CIC  PC、スマホ、郵送 1,000円
窓口 500円
日本信用情報機構  スマホ、郵送 1,000円
窓口 500円
全国銀行個人信用情報センター 郵送 1,000円

収入が不安定という理由や健康上の理由で審査に落ちてしまう場合はフラット35を検討してみてください。

フラット35はローン審査基準が民間金融機関より緩いため、自営業や転職したての人でも借りやすくなっています。

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まとめ

ローン審査に通りやすい人とは、貸したお金を確実に返してくれる人=将来に渡って収入が安定している人、ということです。

現在の年収や貯金の大小ではなく、年収と借入額のバランスが審査では重要視されることに注意しましょう。

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最後までお読みいただきありがとうございました。

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