失敗しない新築マンション購入術

その修繕積立金、相場より安すぎませんか?

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その修繕積立金、相場より安すぎませんか?

マンションに入居すると、毎月、修繕積立金を支払うことになります。

当初の額はマンション販売業者が設定したものになっていますが、これは管理組合が変更しても良いものです。本記事では修繕積立金の適正額を自分で計算する方法をご紹介します。

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長期修繕計画と修繕積立金

外壁の補修、バルコニーや屋上の防水工事、エレベータの取り替えなど、マンションにはだいたい10年~15年周期で大規模なメンテナンスが発生します。

メンテナンスには多額の工事費用がかかるため、はじめに30年程の修繕計画を作成して、マンションの住民全員で毎月どれくらい工事費用を積み立てていくかを事前に決めておきます。

これが長期修繕計画と修繕積立金です。将来に備えて今からコツコツと貯金しておくといったイメージです。

販売業者が作る長期修繕計画(案)

修繕積立金(月額)は広告の物件概要に書かれていますので、マンションを購入する前から皆さん意識して見ている部分だと思います。

長期修繕計画は仮契約の重要事項説明の中で説明されますが、遠い未来のことなのでピンと来ない人が多いのかもしれません。大半が多分そういうものなんだろうといった反応です。

しかし、ここに大きな落とし穴があります。

長期修繕計画は、本来マンションの住人が自分たちで作るものです。当然、修繕積立金も自分たちで金額を設定して良いものです。

本来は住民が自分たちで修繕の計画、工事発注、資金調達までやるものなのですが、新築マンションの場合、物件引き渡し前後でまだ管理組合が設立されていないので、最初の計画(案)だけは販売業者が作って皆さんにお渡ししています。

つまりこれ、「案は差し上げますが、あとは皆さんで自由に変更してください」といったものなので、販売業者が作った長期修繕計画(案)は本来見直すべきものなのです。

販売業者が作る長期修繕計画(案)は見積もりが甘い場合がありますので、あまり鵜呑みにしてしまうと危険です。

初期の修繕積立金が安い理由

多くの分譲マンションが修繕積立金を「段階増額積立方式」で積み立てています。

段階増額積立方式というのは、積み立て開始時の額が低く設定されていて、年々増加していくタイプの方式のことを言います。

広告に書かれている修繕積立金が安い理由は、段階増額積立方式の開始時の金額だからです。

この方式、実はマンションの売手にも買手にも都合が良いのです。

開始時の額が低く設定されていると、販売業者は月々の支払額を低く見せてマンションを売ることができます。

月々の支払額が高いとお客さんが購入を敬遠しがちになりますから、売手の販売戦略としては好都合なんです。

一方、マンション購入者の大半は住宅ローンを組みますが、修繕積立金が低く設定されている分だけ、銀行が審査する月々の返済率が有利になります。

返済率というのは年収に対して月の支払いに無理がないかを見ていますからね。年収が低いときは修繕積立金も低いので、買手の人生プランから見てもこれは好都合です。

修繕積立金の相場

少し前になりますが、国会で修繕積立金の低さが問題になったことがありました。

額が年々増加していく方式を採用しているとはいえ、30年間で必要とされる工事費用に積立金が全然足りないマンションが続出したのです。

これを受けて国交省は平成23年に修繕積立金のガイドラインを公表しました。

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

今はこの資料から修繕積立金の目安をマンション購入前でも計算することができます。

以下の表は国交省ガイドラインからの抜粋です。

(A)専有床面積当たりの修繕積立金の額

階数/建築延床面積  平均値 事例の3分の2が包含される幅
15階未満   5,000㎡未満 218円/㎡・月 165円~250円/㎡・月
5,000~10,000㎡ 202円/㎡・月 140円~265円/㎡・月
10,000㎡以上 178円/㎡・月 135円~220円/㎡・月
20階以上  206円/㎡・月 170円~245円/㎡・月

(B)機械式駐車場がある場合の加算額

機械式駐車場の機種 機械式駐車場の修繕工事費(1台当たり月額)
2段(ピット1段)昇降式 7,085円/台・月
3段(ピット2段)昇降式 6,040円/台・月
3段(ピット1段)昇降横行式 8,540円/台・月
4段(ピット2段)昇降横行式 14,165円/台・月

とあるマンションのチラシ広告が手元にありますので、これで試算してみましょう。

【物件概要】

  • 10階建て
  • 建築延床面積8,430㎡
  • 総戸数105戸
  • 機械式駐車場あり(3段昇降式で24台分)
  • 販売住戸の占有面積70㎡

表Aから「平均202円/㎡、範囲140円~265円/㎡」に該当するので、70㎡の住戸を購入する場合の修繕積立金(月額)は以下のようになります。

202円×70㎡=14,140円(月額)

更にこのマンションには機械式駐車場が付いているので、そのメンテナンス費用も加算する必要があります。機械式駐車場は別計算が必要になるほど金食い虫なのです。

表Bから「6,040円/台」に該当するので、1住戸あたりの負担額は以下のようになります。

6,040円×24台分×(70㎡÷8,430㎡)=1,204円(月額)

月々の修繕積立金は14,140円+1,204円=15,344円なので、30年間で計5,523,732円です。

15,344円×12ヶ月×30年=5,523,732円

手元のチラシ広告では修繕積立金(月額)は7,000円となっていました。

このマンションの長期修繕計画を見たわけではないので確かなことは言えませんが、おそらく段階増額積立方式を採用しているはずです。

国交省のガイドラインは毎月均等額を積み立てていく「均等積立方式」で書かれているので月々の修繕積立金が高く見えますが、段階でも均等でも30年間の総額は変わらないことに注意してください。

総額は同じなので、7,000円で積み立てを開始して、仮に1年毎に金額を増加させるとすると、毎年575円ずつ月の支払いが増えていくことになります。(30年目の月額は23,675円)

もしこのマンションが均等積立で修繕積立金を月額7,000円だと謳っていれば危険です。将来的に工事費用が大幅に不足することになります。

まとめ

あなたのマンションの修繕積立金はどうでしょう?販売業者からもらった長期修繕計画の工事費用総額はいくらになっていますか?

ガイドラインで試算できる30年間の総額と見比べてみてください。将来的にかかるとされている工事費用に足りていないのであれば、どこかで大きなシワ寄せが来るはずです。

マンション管理士やコンサルタントの中には、国交省のガイドラインで計算するよりも実際の修繕費が更に高くつくと警鐘を鳴らしている人もいます。

これはガイドラインが策定された頃より建築費や消費税が高くなってしまっているからです。

繰り返しになりますが、長期修繕計画はマンション管理組合が自分たちで作るものです。

多少の費用はかかりますが、外部の専門家を雇ってでも長期修繕計画は定期的に見直した方が良いということを覚えておきましょう。

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最後までお読みいただきありがとうございました。

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